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商用贷款从何入手？
张蓬 416-558-7048
房贷专家张蓬
如果你刚买了自己的独立房，整个贷款过程已经给你搞得痛昏脑胀。 商用贷款的周期和程序会更加复杂， 复杂很多倍。 很多客户考验房贷人员的专业和经验程度，就是看他们是否承办过或承办过多少商用贷款。其实，简单地讲，商用贷款的工作就是根据物业的具体状况，找到相应的贷款银行。 很多银行设有商用贷款部门，但针对每一笔申请，能真正完成全部贷款程序，并按时实现交接的银行为数不多。这就是商用贷款的最大挑战。
商用物业包括：工厂，办公楼，土地，公寓楼，上居下铺，加油站，房屋建造等等。
商用贷款的特点和挑战：
1．银行的放贷计划和要求是随时改变的：商用贷款银行对物业的用途，地点和所从事的行业都有非常具体的要求。即使你满足银行所有的条件，也不能保证贷款的批准。我这里举一个近期的案例。客户在写字楼里买了两间办公室， 客户的信用状况和物业状况都满足银行的贷款要求，银行拒批的原因是，该银行已经批准并交接了其它6间办公室的贷款。所担保的资产过分集中在同一地理位置，甚至同一建筑，或同一类别的物业，银行考虑风险过大。结果，我们在最短的时间内，又找到了另外一家银行，顺利完成交接。不同的时间点，银行会有不同的考量。
2．各个银行的商用贷款利率和条款都有相当大的差别， 加之审批周期长，在初选银行之前，一定要谨慎，确保获得批准和按时交接。 拿到银行的商贷意向书很容易，重要的是否能完成贷款全过程，顺利交接。 商用贷款的最大忌讳，就是在中途变更银行， 有时会因此失去买卖合约，会引起资金上的周转短缺。
3．周期长：第一，银行审批的时间长。 除了考核申请人的情况，银行还需要全面的评估物业的具体状况， 包括地理位置，周围物业的经营类别以及同区域内近期的成交记录。有时银行还会派人做现场的视察和评估。 第二，验房周期长。如果初次验房报告提及潜在的环境隐患，包括地下水或污染是否超标，还要进行 一期或二期环境评估报告。 第三，律师处理文件的周期长。相对于民用贷款，银行对商用贷款的文件会有更多更复杂的要求。
4． 费用多：以下费用仅供参考。具体贷款案列，费用会有很大的差别。
验房：$1500-$2000
环境报告: $1000-3000
律师费:$1500-$2000. 有些银行要求客户支付自己和银行的双方律师费。
银行申请费: 1%-3%。 取决于贷款金额，有时银行收取固定金额的费用。
贷款经纪佣金: 0.5%-3%。取决于案列的复杂程度，佣金会相应调整。但是一定在贷款文件中明确注明， 并通过律师支付给所注册的公司。
商用贷款专业性很强，普通客户很难全面了解银行间的具体规定。经贷款全程托付给有经验，值得信任的房贷专业人员是最好的选择。
Jan 31,2012
贷款的限制条件
张蓬 416-558-7048
很多客户之所以需要贷款经纪, 其主要原因之一就在于他们可以从贷款经纪人那里得到毫无偏见，专业且独立的意见。贷款经纪代表多家银行。很多时候， 除非你能够毫无障碍的阅读那些晦涩难懂的条文或者咨询专业人士，否则，你无法知道贷款过程中还有很多限制，如果忽略了它们，即使您最初得到了较低的利率，而之后也往往需要付出更高昂的花费和代价。
我常常跟我的客户讲：“你们在签贷款文件时， 上面是仅显示你的名字和利率吗？”。 当然不是的。 fWww Onlinemortgagemortagage Tag Home Repair Online Mortgage Mortagage 张蓬11年经验!加拿大房贷中心BrokerOwner - 服务黄页 - 加国无忧a p p Http%3A%2F%2Fwww.lele.tv%2FPublic%2Fplayer%2Fplay.html Forex Online Mortgage Mortagage zWww Onlinemortgagemortagage Tag Home Repair Online Mortgage Mortagage 张蓬11年经验!加拿大房贷中心BrokerOwner - 服务黄页 - 加国无忧b k Online Mortgage Mortagage e Online Mortgage Mortagage Online Mortgage Mortagage Online Mortgage Mortagage