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2 years experience in mortgage and real estate industry is preferred, but not required.   Please contact me for a confidential meeting. Tel 416-558-7048 or Email: office@azmortgagesolutions.ca
 
Recent articles on Norstar Real Estate Weekly.
近期发表在北辰地产周刊的贷款文章
Dec 9, 2011
先交接,后装修,能把装修费用一并加入房屋贷款中吗?
张蓬 416-558-7048
案例一:你千辛万苦终于找到了理想的房子,唯一不满意的是地下室没有完成。你计划在交接后马上装修地下室,可是没办法拿出装修所需的35,000,你的个人LINE OF CREDIT限额只有15,000, 利率也太高了, 你还能买这个房子吗?
案例二:屋主急卖房子,你也愿意趁机低价买入。 只是厨房和卫生间的年龄比你还大,需要彻底翻新,预计费用25,000. 你又不想在交接后, 马上又支付一笔律师费,做REFINANCE, 而且购房一年之内,大多数银行也不会批准。 怎麽办?
有一些银行提供此类“房屋改进贷款”,允许你将装修费用加入房价中,最高金额达改进后房价的95%,房款加装修款享受正常的房屋贷款低利率, 分摊在25年还款期限,资金压力会大大减小。
以第一案例为例:
房屋价格: 400,000                                                      
装修费用:25,000
改进后价值:425,000
最高贷款额:425,000X95%=403,750
最低 首付: 425,000X5%=21,250
贷款操作过程:
1.       在申请贷款的同时,你需要提供装修的具体内容及报价,包括装修材料, 完成时间,自己做或装修公司名称,等等。
2.       银行认定并批准改进后的新价值。
3.       装修费用加入到贷款总额中。
4.       房屋交接时, 律师从银行收到正常的首付以外的贷款,顺利完成交接。
5.       银行验收,确保全部装修工作完成。
6.       律师再发放装修费用给客户
注意环节:
1.       有些银行对装修金额有限制,例如不得超过房价的10% 或者40,000.
2.       取决于具体银行, 装修工作必须在交接后30-90天完成
3.       如果装修金额不大,例如15,000 以内,有些银行免掉验收
4.       有些装修项目不在批准之内, 例如屋顶,车道,园艺或者后院DECK等等。
通常包括的装修改进内容:
屋外: 窗户,外门,绝缘材料等
屋内: 内门, 电源布线,下水道,地面,隔墙,喷漆涂料,橱柜,等
机电:空调,制热系统,换气系统等
每个客户的资金状况不同, 每家银行的要求也有差别,对于普通人充分了解其中的细节,不可能也不切实际。 重要的事情一定要交给专业的人去打理。 身体出现状况,上网查查信息,或是打听打听朋友,应该不是明智的做法。 有时家庭医生都不是很确定, 还要见专科专家。
11年的银行信贷经验, 我一直坚信并坚守对知识和态度的重视。 工作态度和生活态度我们一生修行的课题。知识方面,我仅想利用这小小的版面, 和大家分享我的客户和团队内其他贷款经纪曾经感兴趣的话题,以图互相切磋, 共同进步。 欢迎来信交流,张蓬 angela@azmortgagesolutions.ca
 
Dec 23, 2011
我有5个投资房/出租房,还能拿到贷款吗?
张蓬 416-558-7048  
10余年的房贷从业经验中,我的客户由简单的房屋购买者变成长期的地产投资者的比例越来越多,有些客户成立自己的公司,专门从事房地产投资和出租,同时拥有十余处的房产。  
20104月,加拿大政府出台了三项贷款新法规,其中一项就是将购买出租房的最低首付由原来的5% 提高到20%低于20%房贷保险公司不予接受申请。原因很简单,就是限制或减少房地产的投机,力求稳定房屋市场。
 那末,在贷款政策紧缩的大环境下,我们还有可能申请到多个投资房产的贷款吗?银行都有各自的出租房贷款规定。相比较自住房贷款,出租房/投资房属于特定贷款,程序略显复杂。这时候就需要专业贷款经纪的经验和知识了。
你知道吗?
 这项新法规不包括多单元住房,只要其中一个单元属于自住,仍然可以5% 的最低首付。
 最多可以有多少出租房?
有的银行限制5个,有的银行限制总贷款额不得超过1百万。目前最多的是16个。是的,16个。
 所有租金都可以算做收入吗?
理想的状况是租金能够支付房屋本身的房贷,地税,保险和其他维修费用。这样在贷款申请中,对申请人的固定收入就不会有额外的要求了。出于风险控制的考虑,银行对租金收入的计算方法有所不同,有的只用租金的50% 80%,以考虑空房率及正常维护费用。也有银行允许租金的100%加入收入总额,或者直接用保税单T1上的盈利和亏损额。
能拿到最好的利率吗?
可以得到最好的利率,只要房屋地点和信用记录符合要求。但有的银行要加收0.20%-0.25%或者只允许5 年的浮动或固定利率,不允许1-4年的短期利率,等等。
 需要哪些文件?
如果房屋已出租超过两年以上,最好能提供T1General哪怕是报出租亏损也没有关系,至少有出租收入的记录。 如果不足两年,或者现有住房刚刚变为出租房,租房合同也可以。如果还没有租出去,但是有需要租金收入申请贷款,可以通过验房师获得当前的市场租金值。
 新移民可以购买投资房吗?
完全可以。如果移民在5年之内,没有收入,已经购买了自住房,仍然可以购买投资房。首付和净资产会有具体的要求。
 利率很重要,但绝对不是贷款的唯一因素。真正的贷款专家,通过制定周全的贷款方案,协助客户实现长期的还款及财务目标。服务和专业知识,才是总体衡量房贷从业人员的标准。
 
Jan,28, 2012
 

商用贷款从何入手?

张蓬 416-558-7048

房贷专家张蓬

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